政策干货| 粤港澳大湾区新型产业用地

规划政策 来源: 全是建筑设计 时间:2019-11-22 15:02 阅读(1130)

导语


大湾区众多城市中,深圳率先在2013年推出新型产业用地(M0),在当时引起了不小的轰动。那当时的新型产业用地(M0)概念现在落实得怎么样?大湾区各城市新型产业用地(M0)最新的管理办法的重点是什么,区内各城市的产业政策有什么共通点,将如何解读?下面将一一阐述。

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新型产业用地(M0)


M0(新型产业用地)是在工业用地(M类)中增加新型产业用地,主要为了满足产业转型升级需求。M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济此概念的诞生,打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念,而这一举措也是工业用地向市场化方向发展的首创之举。

广州 

2019年3月21日,广州市政府常务会议审议通过了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》,标志着广州市工业用地利用正式迈入新型产业用地(M0)时代,具体包括以下内容:


1.地价计收标准:按同地段的办公用途地价的20%计收,有效降低企业的拿地成本。


2.可分割转让,即可将产业用房的50%进行分割转让,用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。


3.容积率在3.0至5.0间,配套设施比例达30%。


4.产业用地的选址区域:优先在存量工业用地、村级工业园、珠三角(广州)国家自主创新示范区、广深港澳科技创新走廊广州段核心创新平台或节点、各类科技创新平台和产业集聚区周边等区域选址;在工业产业区块内选址的,面积控制在所属区块面积的10%以内。


5.新型产业用地的审批管理制度:新型产业用地实行“区选—市核—区批”,即由各区批准控规,规划选址确定后,由广州市工信局制定项目准入和退出的机制、流程、标准等内容的实施细则,各区按照实施细则对拟引入项目进行审查,审查结论作为供地依据。


6.最小单元的建筑面积不低于1000平方米,分割的总建筑面积不得超过土地供应合同约定,属于工业用地配套设施用途的建筑不得分割登记和转让、抵押。


7.工业物业产权分割转让后,自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。

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深圳 

深圳率先提出新型产业用地(M0)概念,为工改撕开产业化之口。


2013年1月,为了缓解土地空间压力,深圳市一口气发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件,内业称“1+6" 。


其中,《深圳市工业楼宇转主管理办法(试行)》,对工业用地项目(含城市更新类和非城市更新类)分割销售的放开,在当时轰动全国一线城市。对于战略性新兴产业,深圳在地价政策、配套用房、土地供应等方面,除了优先供地外,还最高给予50%地价优惠。这份文件为工改撕开了一道地产化之口。


2014年1月1日,在“1+6”的基础上,深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》(2013版),首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地(M0)”门类,其范围融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地;新型产业用地地上建筑物主导用途为厂房(无污染生产)、研发用房,其他用途包括商业、宿舍、可附设的市政设施、可附设的交通设施以及其它配套辅助设施。


这一文件也催生了深圳“工改”市场的繁荣,以房招商、养商、稳商的新机制在深圳市场迅速兴起,所谓的以租待售、研发用房改公寓、宿舍改豪宅,都在那个时候被默许。


其中,有一个数据很能反应当时深圳“工改”市场的火爆:2014年,深圳工业用地收购成本仅为1000-3000元/平,但到了2016年,这个数字就达到了惊人的10000-30000元/平,两年爆涨近10倍。


虽然,当时深圳对工业楼宇进入市场实行“三限”,限销售对象、价格、二次转让周期等,但因政策的不完善,存在寻租空间,已经无法阻挡工改向房地产化蔓延。而这种“市场选择”的结果导致深圳M1厂房数量急剧的减少,大量的优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。


深圳的领导很快意识到了这一点,采取了很多对策,比如仿照基本农田保护,划出工业区块线,强制保护深圳先进工业;设定新型产业用地(M0)最高比例;各区甚至会以行政手段规定产业用房自持的比例,甚至直接限制工改M0的审批,但均收效甚微。开发商还是想尽办法去做M0,实在做不了,宁可不改。


2017年12月,忍无可忍的深圳市政府发布了《深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)》(《深圳市工业区块线管理办法》已于2018年8月15日正式印发),对建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行了严格限定,厂房改房地产的路径被彻底封堵。


深圳的“先试先行”也为其他地方政府优化土地资源配置提供了宝贵的经验和教训。

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东莞 

东莞市政府于2018年9月11日正式印发《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》。东莞定义新型产业用地(M0)是为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。重点解读如下:


1. 选址准入——市规划部门负责。

纳入《广深科技创新走廊(东莞段)空间规划》的省、市创新核心平台和创新节点。广深高速公路两侧各1公里范围内。用地面积150亩及以上的城市更新单元。由市统筹、市镇联合统筹的地块,以及市招商创新办确定的市镇联合重点招商的区域。市区的莞城街道、东城街道、万江街道、南城街道,东南临深片区的塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇,及其它与深圳接壤的长安镇、大朗镇、大岭山镇、黄江镇,可在前述范围以外各增加2个新型产业用地(M0)项目。


2.开发主体准入——市招商创新办负责。综合评估意向用地单位的产业定位、招商运营服务能力、财政贡献等,具体细则由市招商创新办牵头制定。


3. 容积率方面,鼓励较高强度开发。容积率原则上大于3.0,不超过5.0。3.0的下限较现有普通工业用地有了大幅提高,有力推动土地集约利用;5.0的上限与商业办公用地形成级差,以减少对商业办公市场的冲击。


4、配套设施方面,支持打造配套完善的产业社区。配套设施计容建筑面积限定在项目总计容建筑面积的30%以内,较原有几个“类新型产业用地”政策的15%有了大幅提高。


5、支持新型产业项目统一规划,功能适当混合,可在新型产业用地(M0)基础上配置一定比例商业办公(C2)、配套型住宅(R0)和公共服务设施用地。


6、不可分割转让的新型产业用地出让底价约为普通工业用地的1.2—2.0倍(与容积率挂钩);可分割转让的新型产业用地地价,分割转让比例越大,地价越高,以招引有实力的开发主体、鼓励更多地自持。


7.坚持新型产业用地(M0)配套用房不得分割转让的政策导向,明确产业用房分割转让的比例不得高于49%。


8.鼓励成规模、高品质开发,可分割M0要求用地面积在50亩及以上;用地面积少于50亩的仅限企业自用,不可分割。


9.用地面积150亩及以上的城市更新单元优先纳入试点范围;“工改M0”可采取协议方式出让;“工改M0”土地出让年限为50年(一般出让年限为40年);“工改M0”补缴地价享受5折优惠;“工改M0”项目履约的财政贡献考核标准按8折执行。

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佛山

佛山顺德在2019年3月19印发《顺德区村级工业园升级改造新型产业及综合型产业用地管理暂行办法》(试行)。重点如下:


1.容积率不得低于3.0,宗地内允许配建不超过总计容建筑面积30%的生产服务等配套设施,严禁建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。


2. 在综合型产业用地中,工业用地面积不得低于宗地总用地面积的50%且工业用地上所建计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%。


3. 工业用地与商业办公用地混合用途的土地,工业用地上不得另行建设配套设施。


4. 属政府储备土地出让等情况的,必须以挂牌方式公开出让等方式出让,起始价不得低于评估价。公开交易起始价不得低于顺德区工业用地出让最低价标准,且不低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用及有关税费之和。


5. 产业用房分割销售单元面积不得小于300平方米,配套设施分割销售的计容建筑面积不超过总计容建筑面积的15%。

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中山

2019年04月28日中山政府发布《中山市新型产业用地管理暂行办法(征求意见稿)》在城市用地分类“工业用地(M)”大类下,增设“新型产业用地(M0)”中类。在办理供地手续和不动产登记时,土地用途表述为“工业用地”并标明为“新型产业用地项目”。重点解读:


 1.   新型产业用地面积应大于3公顷。用地面积5公顷以下的,为不允许分割转让项目,仅限开发主体自持;用地面积5公顷及以上的,为允许分割转让项目。


2.     产业用房按幢分割的,每个基本单元建筑面积不得少于2000平方米;产业用房按层分割的,每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。配套服务设施不得单独分割转让,确需转让的,须按分割转让的产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比进行分割转让,且应以幢、层等固定界限为基本单元(可以独立使用且权属界线封闭的空间)。


3.     翠亨新区、岐江新城、市产业平台(民众园)范围选取试点。其余镇区原则上可布设1个允许分割转让项目,且应为“三旧”改造“工改M0”或因政府原因造成闲置的工业用地转为新型产业用地。


4.     新型产业用地控制指标控制要求:容积率不超过6.0;建筑密度不超过45%;绿地率10%至20%;建筑高度不超过100米;配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%。


5.      “三旧”改造“工改M0”项目,须按城乡规划要求将不低于土地总面积15%且不小于3000平方米的土地无偿移交政府;按上述比例计算土地面积小于3000平方米的,应无偿移交给政府不少于改造项目计容建筑总面积15%的公益性建筑面积。

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惠州 

惠州管理办法中所指“新型产业用地”(M+)是在仲恺高新区辖区范围内融合研发、创意、设计、中试、环境友好型生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地,包括科技企业孵化器/加速器项目用地。新型产业用地土地使用年限不超过40年,鼓励施行弹性出让政策。


1.容积率原则上不低于2.5(含2.5)。项目配套用房计容积率建筑面积不得高于总计容积率建筑面积的30%,其中服务型公寓单套套内建筑面积不得超过70平方米;


2.新型产业用地严禁建造各类型住宅。办公楼、科研楼等产业用房建筑应采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用类住宅套型布局与功能设计;


3.产权分割项目产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米;


4.新型产业用地产权分割项目的产业用房和配套用房均可出租或分割销售。其中项目投资人自持的产业用房面积不得低于项目产业用房总建筑面积的50%;产业用房、服务型公寓的租售仅面向进驻项目的企业(非个人),承租方(买受方)不得改变用途。

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小结 

各地新型产业用地管理有几个共同特点:



1. 率先制定和制定试行稿的城市是广东GDP总产值前六位的城市。


城市经济高速发展的同时,产业结构也在发生着变化,而土地作为产业的载体,其政策也应随之进行调整,需要更合适当前高新产业类型的土地政策为依托,M0政策因此应运而生。出台新型产业用地在一定条件下可分割销售的政策对民营产业园的发展来说无疑是强心剂,同时设置一定条件则是为了防止产业地产变成房地产项目而给产业带来的不利影响。

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2. 各城市都强调新型产业用地选址避免在城市核心区域,尽量集中在产业集聚区内。


其中广深科技走廊和珠西先进装备制造产业带经常给人提及,所以未来新型产业用地应该大部分会在这两条带状区域产生。其中广深科技走廊已经成型,珠西先进装备制造产业带因为覆盖范围过大,暂时没有东部火爆,但也因为如此,未来机遇和发展潜力巨大。

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广深科技走廊

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珠西先进装备制造产业带


3. 部分城市对新型产业用地的规模有一定要求。如东莞要求50亩以上可实行分割政策,中山暂定为3公顷以上方可列为新型产业用地,5公顷以上可以进行分割。


解读:鼓励较大面积的产业用地升级成新型产业用地是非常有利的于新型产业园长远发展的。笔者与广州,东莞,佛山等地的品牌产业园客户交流中得出这样的数据,一般一个品牌运营商在正式运作其园区3年时间,如果达不到500家企业,会认为这个园区未来的发展有限而投放较少人力和物力去运作。按500家中小型企业,每家平均300平方米,大概15万平方米,再除以70%的入驻率,得出20万平方米,按每个园区容积率2.5计算,则至少需要8万平方米占地,即120亩左右。从市场角度说,较大的占地面积,才能达到产品的多样性,有利于销售。从规划角度说,足够大的占地和合理的建设强度,有利于项目规划形成丰富多彩,错落有致的空间。


4.容积率。高容积率是很多新型产业用地的要求,几个城市都要求容积率至少在2.5甚至3.0以上,而上限5.0甚至6.0。


关于这点是否充分利用土地资源,笔者持保留意见,以笔者参与过的几个优质产业园为例,容积率都没有超过2.5,建筑产品现在也趋于高层总部大厦配低层总部楼,而且不按此布局的其中几个运营非常成熟的品牌商,都经历了不同程度的招商困难。目前很多新晋产业园运营商很多都恪守地产规律就是按容积率上限去建造,但即使高新产业比国内领先的许多国外的高新产业区都不会是成片摩天大楼,或者高密度大厂房。一些美国硅谷的高新科技创新团队描述,他们需要的物理空间很小,但其在美国工作的环境非常舒适。技术装备密集型产业,也很少把重型设备放在高层,高度太高一个是产品和原料的运输非常耗时,另一个是需要加高荷载增加建造成本。密度太高再加上地上停车,也会令绿化环境比较差。当然这些都可以通过高超的技术解决,甚至激发一些新型技术的发展,例如笔者经历过为在核心区域把原地块上污水处理厂埋放于地下的项目,也经历智能仓储和智能停车项目,不过这些技术的普及,估计要10年以后。

5.对新型产业的定义,这里可以归纳有几大板块,新材料,新能源,新型信息网络技术,生物医药,人工智能。


大湾区各城市都着力于聚集高科技产业,然后应用和推广到其他传统产业中,以提升生产力和生活质量。能拿到新型产业用地的企业必定是高新技术产业的佼佼者或者品牌产业地产运营公司。只有你真实了解到这些新兴产业的生产流程及3维空间,再运用扎实的设计基础知识合理安排好功能分区和流线关系,深层次感悟品牌公司的人文精神才能设计出华丽且实在的新型产业园。


6.配套设施比例提升,广州和东莞的有关规定里都有提到配套设施比例提升到30%。


此处特别留意东莞规定里还提到支持新型产业项目统一规划,功能适当混合,可在新型产业用地(M0)基础上配置一定比例商业办公(C2)、配套型住宅(R0)和公共服务设施用地。这里有个概念,就是配套设施不是指配套商业办公和配套性住宅,可参考阳光网自然资源局答复,这样的规定其实有利于因地制宜的做出精彩的规划设计。


7.对分割的物业面积有一定限制。如广州,最小单元的建筑面积不低于1000平方米,惠州(仲恺高新技术产业开发区征求稿)提到产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米,顺德(试行)同样指出分割最小单元不小于300平方米,中山(暂行办法征求稿)提到每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。


解读:这个问题需要集规划策划能力,建筑设计规范解读能力,方案设计能力,结构设备知识,测量验收经验于一身,并要长时间接受产业园业主各部门营销,运营,变通的熏陶,要深入做出彩的话还要调研入驻企业和配套服务的使用情况。这里先谈谈产权分割问题,可以分割产权这点一出台,已经对大湾区各城市符合试点的三旧改造用地和M1用地价格都有较大程度的抬升。500平方米对一个初创型企业是有点偏大,对一些中型企业虽然购买的起,但因为新型产业用地不在城市核心地段,如果不是金融型和科创型城市,购买的用户很多都是劳动密集型企业,售价估计只能和成本价持平,所以这个最小面积其实对创业和创新型企业有点偏大,对传统产业有点偏小,如何做到单元可分可合以及充分参透规范和政策是企业户型设计是否能适应市场的关键。 


8.各个城市对自持物业比例有相关规定。如东莞规定产业用房用于销售的面积比例不得大于49%,广州规定产业用房用于销售的面积比例不得大于50%等。


解读:此规定避免产业地产利用政策转变成房地产项目。选择哪部分自持和怎样保证充足的现金流发展产业,需要有充分耐心的客户,有经验的策划运营和设计团队共同努力。笔者认为自持部分应该是有变通利用空间的部分和能产生高额租金部分,为什么说有变通利用空间,因为当开发商同时又是业主时,在一些变通空间上可以有足够的资源去尝试,例如足够高度的空间,露台,以及一些中空部分甚至一些地下空间。


综上,当产业地产开发者意识到充分创造其项目的产业价值,达到推动技术发展,增强其城市综合竞争力是争取项目利益最大化的最佳途径,就是对政策和规范的最好研读。


中创产业研究院汇集高等院校、研究机构、专家学者、新兴产业、创新企业、投资机构、创新者、企业家和产业家等各方面的资源,是体系开放、多方协同的新型研究机构,努力为粤港澳大湾区乃至全国的发展提供智力支持,为政府部门、企业和产业集团提供产业发展咨询,推动战略性新兴产业的健康发展。中创产业研究院坚持“研究产业、服务产业、引领产业”的理念,目前已形成医疗产业研究中心、区域经济研究中心、新材料研究中心、先进制造研究中心和产业资源中心,组建成立了各研究方向的专家库。


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